Tipps für Bauherren – So geling Ihr Vorhaben

Viele junge Familien wollen in der aktuellen Niedrigzinsphase raus aus der Miete und träumen vom Haus mit Garten, in dem die Kinder schaukeln. Der Bau einer Immobilie gleicht einer Reise: Sie will gut vorbereitet sein und beginnt mit einem entschlossenen Schritt. Dazu brauchen Bauherren Mut und die richtigen Partner auf deren Weg. Egal ob Sie neu bauen oder eine Bestandsimmobilie sanieren – unsere Tipps für Bauherren begleiten Sie von Anfang an sicher durch ihre geplantes Projekt – mit der richtigen Finanzierung vor Beginn, mit der richtigen Absicherung, während der Bauphase und danach im fertiggestellten Objekt.

1. Baufinanzierung

Wer im Ruhestand über ein abgezahltes Wohneigentum verfügt, hat monatlich ca. 35% mehr von seiner Rente! Insofern ist dies ein wichtiger Baustein zur Altersvorsorge, der Ihnen Sicherheit vor den laufenden Mieterhöhungen gibt. Darüber hinaus kann man über ein abbezahltes Haus im Alter durch verschiedene Modelle wie Umkehrhypotheken, Vermietung, Niessbrauch ein gutes Zusatzeinkommen generieren, während man darin wohnt.

Im Gegensatz zu Banken und Sparkassen suchen wir Ihnen über unsere unabhängigen Spezialisten marktweit die günstigste und für Sie passende Finanzierung. Wir binden, wenn möglich, staatliche Fördermittel ein und sichern Ihnen die bestmöglichen Konditionen. Auch bei der Gestaltung der Finanzierung bewahren wir Sie vor einer Vielzahl von möglichen Fallstricken. Darüber hinaus sichern wir eine laufende Baufinanzierungsbetreuung ab und stehen Ihnen auch noch nach vielen Jahren für jegliche Art von Änderungswünschen, Störfällen und bei der Lösung von Problemen zur Verfügung.

Wertvolle Hinweise aus unserer Praxis:

1. Gesamtkostenplanung: hier werden oft die Nebenkosten vergessen oder unterschätzt. Für Grunderwerbssteuer, Makler-und Notargebühren, Architektenkosten, Vermesser und Gutachter (z.B. Bodengutachten) müssen Sie 10-15% des Kauf-bzw. Errichtungspreises einplanen
2. Eigenkapital: rund 15% vorhandenes und verfügbares Eigenkapital wird empfohlen. Wir bieten jedoch auch Finanzierungen für Kunden mit niedrigerem Kapitalbestand an, hier kommt es auf die gesamte finanzielle Situation an. Auch ein bereits bezahltes Grundstück dient als Eigenkapital.
3. Wahl der Ratenhöhe: Planen Sie genügend Spielraum für Ihren Lebensstandard ein. Es kann nicht sein, dass es Schwierigkeiten gibt, wenn das Auto kaputtgeht. Auch in den Urlaub fahren sollte weiterhin möglich sein
4. Wahl der Tilgung: abweichend von den üblichen Ratschlägen empfehlen wir durch die derzeitige Niedrigzinsphase eine möglichst lange Tilgungszeit. Durch die Inflation entwertet sich Ihre Restschuld im Laufe der Jahre automatisch selbst.
5. Noch cleverer kann es derzeit sein, nur extrem gering oder gar nicht bei der Bank zu tilgen (Tilgungsaussetzungskredit), sondern konsequent eigenes Vermögen aufzubauen. Das gibt Ihnen viel mehr Sicherheit und Ihr Kapital liegt nicht bei der Bank, sondern verbleibt bei Ihnen. Nach beispielsweise 20 Jahren haben Sie statt eine normale Tilgungsrate zu bezahlen, durch Gewinne ein Vermögen angehäuft und können die Restschuld jederzeit tilgen. Dieser Ansatz ist zwar etwas ungewöhnlich, jedoch fiskalisch korrekt. Alternativ ist ein Volltilger für sicherheitsbewusste Baufinanzierer im Bereich des Möglichen – das heißt, dass die ganze Finanzierung über die gesamte Laufzeit festgeschrieben und dabei restlos zurückgezahlt wird (Volltilgerdarlehen).
6. Wichtig ist auch eine gewisse Flexibilität des Anbieters: möchten Sie Sonderzahlungen leisten oder die Tilgungshöhe ändern, so sollte das jederzeit möglich sein
7. Bei der Entscheidung für einen Anbieter gibt es eine Reihe weiterer Faktoren, welche oftmals von den Verbrauchern vernachlässigt werden: da jede dritte Ehe geschieden wird, sich aber auch andere Lebsumstände ändern können, ist ein flexibler Anbieter erorderlich. Das heißt bei der laufenden Betreuung durch uns müssen Anpassungen des Darlehens beim Anbieter möglich sein. Viele Banken sind dazu nicht bereit!
8. Fördermittel einplanen: Wenn der Staat Geld rausrückt, so sollte man das mitnehmen. Es gibt Gelder für altersgerechten Umbau, Einbuchssicherung oder energieeffiziente Sanierungen. Auch beim Neubau werden Energieeffizienz und erneuerbare Energien gefördert. Die aktuellen Förder-Programme sind in unseren Baufinanzierungsprogrammen immer mit eingepflegt und können mit beantragt werden. Was wir allerdings auf keinen Fall empfehlen ist eine Finanzierung mit Einbeziehung der Riester-Förderung und schon gar nicht über eine Bausparkasse. Die Nachteile wiegen hier deutlich schwerer als die Vorteile. Außerdem ist jede normale Riester-Rente grundsätzlich geeignet, aus dem Guthaben ein Hypothekendarlehen vorzeitig zurückzuzahlen, wenn das notwendig sein sollte.
9. Im Rahmen einer Finanzierungsplanung muss aber auch die langfristige Rückzahlung sichergestellt werden. Hier bietet sich unser Bauherrenpaket an, was wir hier jetzt beschreiben wollen.

Für die Optimierung einer laufender Finanzierung bzw. eines Forward-Darlehens, haben wir Ihnen hier einen kostenlosen Fragebogen zum Download bereitgestellt.

2. Bauherrenpaket

Welche Absicherungen sind notwendig?

Einige existenzbedrohende Grundrisiken bestehen ständig und sollten sowieso versichert werden. Diese gewinnen jedoch im Zuge eines Hausbauprojektes durch die  Finanzierung besondere Bedeutung und können durch abgekürzte oder temporäre Versicherungen während der Bau-oder Finanzierungsphase ergänzt werden. Bestehen noch keine Absicherungen, so sollten diese komplett neu gestaltet werden.

Bei einer guten Planung darf unabhängig vom Bauprojekt die weitere Vermögensbildung und Altersversorgung nicht vernachlässigt werden. Die Unterhaltskosten des Hauses müssen auch im Alter sichergestellt werden. Finanzierungen laufen sehr lange – unmittelbar danach fallen die ersten Reparaturen und Sanierungen an. Spätestens dann muss z.B. die Heizung erneuert werden.

Wir bieten dazu ein variables Bauherrenpaket nach folgendem Schema an, dessen Bausteine Sie selbst individuell in Abhängigkeit von Ihrer persönlichen Situation  bestimmen können.

Hier können Sie sich eine Zusammenfassung der Bauherrenpaketes herunterladen (Klick!)

Existenzabsicherung des Einkommens- und der Raten

Hierbei spielen vor allem vier Risiken und die entsprechenden Absicherungen eine zentrale Rolle:

1. Todesfall: Hier bietet sich eine Risikolebensversicherung mit ausreichend hoher Versicherungssummen für wenig Geld an. Die Beiträge richten sich auch nach Gestaltung des Vertrages, dem Alter der versicherten Personen und der Versicherungsdauer. Entscheidend sind auch Risiken wir Rauchen oder Motorradfahren, die zuschlagspflichtig sind. Statt gleich bleibend hoher Versicherungssumme kann die Versicherungssumme auch an die sinkende Höhe der Restschuld geknüpft werden, um deutlich Beiträge zu sparen. Bei starker gesundheitlicher Vorbelastung kommt es in der Regel zu Ablehnungen. Wir verfügen in diesem Fall über Lösungen mit abgespeckter Gesundheitsprüfung. Mittels einer aufwändigen Vergleichssoftware vergleichen wir die Angebote der Anbieter deutschlandweit und ermitteln die günstigste Lösung für Sie.
   Mehr zur Absicherung im Todesfall finden Sie hier (Klick!)
2. Kreditausfall-Versicherung bei Arbeitslosigkeit: liegt dieses Risiko bei Ihnen vor, dann kann dieses im Zusammenhang mit einer Finanzierung abgesichert werden, so dass bei Arbeitslosigkeit die Ratenzahlung vom Versicherer übernommen wird. Die Beiträge können einmalig bezahlt werden und sollten in diesem Fall von vornherein in der Finanzierung mit eingeplant werden.
   
3. Krankentagegeld bei längerer Erkrankung: der Einkommensverlust bei längerer Erkrankung oder Unfall wird oft unterschätzt und die Leistungen der Krankenkasse überschätzt. Mit einem geringen Beitrag kann ein privates Krankentagegeld Ihr Nettoeinkommen absichern.
   Mehr zum Thema Krankentagegeld erfahren Sie hier (Klick!)
4. Verlust der Arbeitskraft: tritt dieser Fall ein, ist die gesamte Finanzierung und damit das Eigenheim gefährdet. Neben Verhandlungen mit dem Kreditgeber, die wir für Sie führen können, ist eine zusätzliche Absicherung unverzichtbar. Hier gibt es verschiedene Lösungsmöglichkeiten – wir beraten Sie gern dazu.
   Mehr zur Absicherung der Arbeitskraft erfahren (Klick)

Absicherung des Hausbauprojekts während und nach der Bauphase

Um Ihr wachsendes Projekt selbst bestmöglich abzusichern und für jede Herausforderung gewappnet zu sein, empfehlen sich folgende Versicherungen. Sind Sie sich in einigen Fällen unsicher, so füllen Sie vorab diesen Fragebogen (Klicken für den Download) aus und senden Sie ihn an uns. Wir lassen Ihnen im Anschluss ein individuelles Angebot zukommen.

1.Bauherren-Haftpflicht:

Auf jeder Baustelle lauern Gefahren (z. B. Baugruben, ungesichertes Baumaterial, Nägel, unbeleuchtete Kieshaufen etc.). Als Bauherr tragen Sie generell die Verantwortung, wenn durch eine dieser Gefahren Dritte zu Schaden kommen und zwar auch dann, wenn Sie Firmen mit der Bauausführung beauftragt haben. Kommt es zum Schadensfall, können Sie nach dem BGB in unbegrenzter Höhe haftbar gemacht werden! Eine Bauherrenhaftpflichtversicherung kommt für berechtigte Haftpflichtansprüche auf, die Geschädigte an Sie stellen oder wehrt rechtlich unbegründete Ansprüche für Sie ab. Die Privathaftpflichtversicherung bietet bereits eine Deckung für Bauvorhaben, die allerdings nur für einfache Umbauten ausreicht. Für Neubauten benötigen Sie immer einen gesonderten Schutz.Sollte sich die Summe während der Bauphase erhöhen, dann muss dies unbedingt nachgemeldet werden.

Ein Fall aus unserer Praxis: der Sturz eines Kleinkindes in einen Erdschacht für einen Stromanschlusskasten, welcher nur durch Absperrband – also nicht ausreichend – gesichert wurde. Auch wenn das in diesem Fall immer noch recht glimpflich ausging, so wären bei dauerhaften gesundheitlichen Folgen bei einem Geschädigten die finanziellen Folgen für die Bauherren ohne Versicherung fatal gewesen.

Unser Tipp 1 : Als Versicherungssumme werden die gesamten Projektkosten inkl. Eigenleistungen, jedoch ohne Grundstückskosten angesetzt. Diese Summe entnehmen Sie der Finanzierungsplanung

Unser Tipp 2: Da diese Versicherung rechtzeitig vor Baubeginn abgeschlossen werden muss, wird der geplante Baubeginn als Versicherungsbeginn angesetzt. Das ist jedoch der erste Spatenstich – also sobald die ersten Arbeiten begonnen werden.  Es ist immer eine Standard-Bauzeit von 2 Jahren versichert.  Verschiebt sich der Projektbeginn oder entstehen längere Bauzeiten, so kann der Vertrag ebenfalls problemlos verschoben oder verlängert werden.

2. Bauleistungsversicherung:

Eine Wohngebäudeversicherung beginnt immer erst nach Fertigstellung des Objektes. Das wachsende Gebäude stellt mitsamt seinem Inhalt und darin gelagertem Baumaterial jedoch bereits einen hohen Wert dar, der versichert werden muss. Die Bauleistungsversicherung ist eine unverzichtbare Allgefahrendeckung (außer Feuer) für Ihr Projekt.

Ein Fall aus unserer Praxis: Die Baugrube stürzte nach starken Regenfällen teilweise wieder ein. Der Rohbau füllte sich mit Regenwasser und das darin gelagerte Baumaterial wurde beschädigt. Für die Bauleistungsversicherung war dies ein versicherter Schadenfall und so musste der Bauherr nicht für die erheblichen Mehrkosten aufkommen.

3. Bauherren-Rechtsschutz:

Beim Bau eines Hauses kann unglaublich viel schiefgehen. Auseinandersetzungen zwischen Bauherren und beauftragten Baufirmen sind daher keine Seltenheit, eher die Regel. Es gibt dabei kleinere finanzielle Auseinandersetzungen, oftmals geht es jedoch um sehr viel Geld und das ganze Projekt ist gefährdet. Deshalb ist dieses Risiko  auch in einer normalen Rechtsschutzversicherung nicht enthalten. Zeitweise bieten vereinzelte Anbieter einen solchen Schutz separat für Bauherren an. Aufgrund der Häufigkeit der Schäden und der Höhe der möglichen Kosten ist diese Absicherung unbedingt anzuraten. Wir bieten Ihnen sofortigen Versicherungsschutz ganz ohne Wartezeit, allerdings muss auch dieser Punkt bereits vor Baubeginn geklärt sein.

Ein Fall aus unserer Praxis: Die Baufirma ging während des Bauvorhabens in Konkurs und die Bauherren mussten das Projekt mit einer anderen Baufirma fortsetzen. Es entstanden durch monatelangen Zeitverzug erhebliche Mehrkosten und eine zusätzliche Zwischenfinanzierung war notwendig. Es wurde mit dem Insolvenzverwalter darum gestritten, welche Kosten wer übernimmt und welches Geld bei welchem Baufortschritt noch an die Firma gezahlt werden muss.

4. Feuerrohbau,- Glas,- Hausrat und Wohngebäudeversicherung

Eine Wohngebäudeversicherung greift erst nach Fertigstellung des Objektes. Ergänzend zur Bauleistungsversicherung muss deshalb der entstehende Rohbau bis zur Fertigstellung extra gegen Feuer versichert werden. Informationen zur  Wohngebäudeversicherung finden Sie auf unseren Seiten.

Eine Glasversicherung ist in den meisten Wohnungen nicht zwingend erforderlich, kann sich aber bei einem Haus lohnen, da hier wesentlich größere Glasflächen oder gar ein Wintergarten vorhanden sind. Die Versicherung greift bereits während des Baus nach dem fehlerfreien Einbau der Scheiben. Weitere Informationen zur Glasversicherung finden Sie auf unseren Seiten.

Dann gibt es ja noch die Hausratversicherung. Diese nehmen Sie an Ihren neuen Wohnort mit. Die Versicherungssumme muss allerdings meist an höhere Werte angepasst werden. Darüber hinaus ist die Meldung der neuen Wohnfläche in qm zwingend erforderlich!

Unser Tipp 4: Zugegeben, das ist für jeden Bauherren etwas verwirrend, deshalb schließen Sie alle Verträge rechtzeitig vor Baubeginn ab! Eine ergänzende Feuer-Rohbauversicherung (zur Bauleistungsversicherung) ist dann sogar kostenlos zu bekommen, wenn die Wohngebäudeversicherung bereits vor Baubeginn abgeschlossen wird. Diese ist dann für das erste Jahr zwar gleich zu bezahlen, jedoch wird der ganze bezahlte Vertrag dann vom Versicherer auf den Tag der gemeldeten Fertigstellung verschoben.

Unser Tipp 5: Ihre Hausratversicherung gilt bis zum Auszug in der alten Wohnung.  Während Ihres Umzuges gilt die Hausratversicherung an beiden Wohnorten und zwar 14 Tage lang. Das heißt, am besten melden Sie den Umzugsbeginn rechtzeitig und schon sobald Sie die ersten Sachen oder Anschaffungen ins Haus verbracht haben. Melden Sie uns unbedingt die Fertigstellung/den Einzug, damit dann die „richtigen“ Versicherungen greifen

5. Bauhelfer-Unfallversicherung

Werden viele Eigenleistungen von Bauhelfern erbracht ? Besonders hoch ist das Risiko für ungelernte Freunde und Verwandte, die als Bauhelfer einspringen und den Freundschaftsdienst mit großem Enthusiasmus erbringen. Gerade wenn es die helfende Hand von Freunden oder Nachbarn ist, die in die Kreissäge gerät, ist es gut, wenn man für eine Bauhelfer-Unfallversicherung gesorgt hat. So wird für einen gewissen finanziellen Ausgleich gesorgt, wenn die Hilfsbereitschaft zu einer dauerhaften Invalidität führt. Auch dann, wenn Ihnen kein Verschulden vorgeworfen werden kann, ist es doch ein beruhigendes Gefühl, dass Sie einen Helfer in seiner Not nicht alleine lassen, oder? Viel zu schnell ist ein Unfall passiert – vor allem dann, wenn für den Helfer eine Baustelle ein ungewohntes Terrain ist. Letztlich sind Sie als Bauherr verantwortlich. Da eine private Bauhelfer-Unfallversicherung bereits ab dem ersten Prozent der unfallbedingten Invalidität leistet, wird eine Lösung auf diesem Weg meist sehr sinnvoll sein.

Unser Hinweis zur Berufsgenossenschaft:

Rund eine Million meldepflichtige Arbeitsunfälle weist die Statistik der Berufsgenossenschaft aus – pro Jahr! Auf dem Bau trifft es statistisch jeden sechsten Mitarbeiter. Grund ist die Vielzahl von Gefahrenherden. Die Berufsgenossenschaft, also die gesetzliche Unfallversicherung, weiß in der Regel durch die kommunalen Bauämter über das Bauvorhaben Bescheid. Es sei angemerkt, dass eine grundsätzliche Meldepflicht von Bauhelfern bei der Berufsgenossenschaft besteht. Für das Bauprojekt erhalten Sie deshalb einen Fragebogen der Berufsgenossenschaft.  Hier wird von Ihnen gemeldet, ob private Eigenleistungen erbracht und Bauhelfer eingesetzt werden. Ist dies der Fall, werden die Stundenanzahl und die Art der erbrachten Leistungen abgefragt und spätestens nach Fertigstellung ein Pflichtbeitrag eingefordert. Die Leistungen des Bauherren selbst werden nicht gemeldet, denn dieser ist nicht mit versichert! Sollte ein Unfall eines Bauhelfers passieren, sind gewisse Grundleistungen in sehr geringer Höhe versichert – dies ist keinesfalls ausreichend. Ist einer der Bauhelfer selbstständig tätig, ist die Entschädigung besonders niedrig. Daher kann die gesetzliche Unfallversicherung höchstens eine Ergänzung zur privaten Bauhelfer-Unfallversicherung sein.